Rem Koolhaas ha scritto Delirious New York in tempi di crisi. Il testo era centrato sull'avvento del grattacielo come celebrazione di una nuova “urbanistica inconoscibile”, una sorta di “instabilità programmatica” che slegava la forma di un edificio dalla propria funzione. A partire dall'arrivo del grattacielo, la “città generica” (per usare un altro concetto di Koolhaas) è composta da cataste di celle neutrali rispetto al proprio contenuto, legittimate e abitate dal business ma destinate a essere, un giorno, occupate da altre forme culturali. Oggi, mentre viviamo una crisi profondamente radicata nella speculazione edilizia, inconoscibile e instabilità hanno un'eco agghiacciante. Tuttavia, mai come ora questi concetti sono cruciali per immaginare un ambiente urbano sostenibile anche in tempi di crisi.

Palazzi per uffici e modelli desueti di edilizia popolare sono paralizzati, tra rinnovamenti impossibili e costose demolizioni, incapaci di stare al passo con le città che stanno loro intorno. Al contrario degli ingombranti lasciti dell'era industriale, però, questi cimeli del presente mantengono la flessibilità funzionale descritta da Koolhaas, anche se il loro rapporto con il mercato è diventato più complesso.

Per scoraggiare gli squatter dal rioccupare gli edifici vuoti, per esempio, gli olandesi si sono inventati una soluzione chiamata anti-kraak (anti-squat): le proprietà sfitte vengono affittate a basso prezzo a inquilini che sono pronti ad andarsene con un preavviso brevissimo. Vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini (se flessibili), la formula anti-squat si sta diffondendo in Belgio, Francia, Germania e Regno Unito. Ma la ricerca di nuove formule va oltre.

Palazzi addormentati

Rotterdam, Central District. Quando Elma van Boxel e Kristian Koreman arrivarono in città per fondare ZUS, Zones Urbains Sensibles, nel 2001, erano attratti dalla bassa densità e dall'ampio spazio che questa lasciava alla sperimentazione. Venne fuori che lo spazio era anche troppo. Trasferendosi nell'edificio oggi noto come Schieblock, proprio di fianco alla stazione centrale, furono stupiti di trovarlo praticamente vuoto. “A quei tempi lo Schieblock era solo un giocattolo per investitori senza nome”, mi spiega Kristian via Skype. “C’eravamo noi con il nostro ufficio da 800m², con altri quattro inquilini o giù di lì”. Pagavano solo 100€ al mese per tenere il gas attivo e dovevano essere pronti a sloggiare al primo fischio del proprietario. “Lo chiamiamo addormentare gli edifici”, dice Kristian.

Vivere in prima persona il paradosso di un'enorme scatola vuota ha incuriosito ZUS riguardo al sistema. “Abbiamo notato che la maggior parte di queste organizzazioni contro le occupazioni fanno parte di imprese edili”. E infatti, a riprova del fatto che c'è chiaramente uno scarto tra interessi degli investitori e bisogni locali, nel 2007 fu lanciato un nuovo progetto che comprendeva ancora più spazi per uffici, nonostante quelli rimasti vuoti avessero contribuito a rendere la zona deserta e malfamata. Due anni dopo l’assessore dichiarò che lo Schieblock sarebbe stato demolito e sostituito da un parcheggio, che avrebbe ripagato i proprietari delle perdite, almeno in parte. È stato allora che ZUS ha iniziato a partecipare attivamente alla rinegoziazione dell'area.

L'ufficio, in collaborazione con il giovane studio di sviluppo urbano CODUM, ha steso la bozza di un business plan (presentando fogli Excel piuttosto che modelli Autocad) che proponeva l'uso dell'edificio come laboratorio urbano. “Alla fine l'impresa edile ha detto di sì, ma non volevano avere niente a che fare con il progetto”.

Prendendosi tutti i rischi finanziari e stabilendo un sistema di micro-credito con proprietari, comune e appaltatori (“Fino ad oggi a noi non è entrato in tasca un euro”) hanno iniziato a sbloccare e brandizzare il redivivo Schieblock per i nuovi inquilini. Affittando sotto costo (90€ al m² invece di 200-240) e con contratti a termine più lunghi rispetto all'anti-squat (3 anni), Koreman e i suoi partner sono stati in grado di attirare una dinamica folla di imprenditori: spazi espositivi, workshop culinari, mini-magazzini e scuole di danza sbocciavano nell'edificio non più deserto e, quando se ne andavano, altri prendevano il loro posto.

“Non si tratta di un qualche progetto d'arte temporaneo, vogliamo davvero fare città e mostrare modelli di pianificazione alternativi. C'è bisogno di un cambiamento culturale nell'edilizia”. Ecco perchè ZUS ha colto l'occasione per sfoggiare la trasformazione dello Schieblock e del vicino MiniMall (una vecchia stazione diventata un hub creativo grazie all'ufficio Crimson) come Test Site alla Biennale Internazionale di Architettura di Rotterdam del 2012.

Riqualificazione a orologeria

Incontro Carolien Ligtenberg di Bureau ZWIRT al Kleiburg, il più iconico palazzo del quartiere conosciuto come il Bijlmer – la visione ispirata dal CIAM che, negli anni '60, doveva rappresentare l'utopia modernista nella capitale olandese. Come molti esempi analoghi, da paradiso borghese il progetto si trasformò in un ghetto per immigrati, ma questo quartiere un tempo malfamato oggi sta vivendo una seconda giovinezza, in forma di riqualificazione massiccia e rinascimento creativo. Sfitto per anni, il Kleiburg è stato salvato dalla demolizione da un consorzio di imprenditori immobiliari, il De Flat. La compagnia ha comprato l'intero complesso dal proprietario (la società Rochdale) alla simbolica cifra di un euro, ma a una condizione: vendere il 70% degli appartamenti del primo blocco (l'edifico si articola in quattro) entro otto mesi. Impresa difficile, ma De Flat ha avuto un'idea interessante: liberarsi degli appartamenti a un prezzo inferiore a quello di mercato, senza però ristrutturarli. In questo modo si risparmia e si attira nel quartiere un insieme di giovani famiglie e creativi.

In modo analogo, per attirare l'attenzione sulla riapertura del Kleiburg, M.E.S.T. ha invitato un gruppo di designer a proporre progetti d’interni temporanei di vari appartamenti al suo interno, con un budget di 2000€ ciascuno. Il pubblico per questi interventi è stato creato organizzando eventi come cinema casalinghi e una cena su un tavolo di 40 metri, in uno degli spaventosi corridoi coperti all'esterno dell'edificio. Anche alcuni artisti della scena artistica locale (della quale ho scritto qui) sono stati invitati a partecipare con installazioni e dj set.

L'approccio di M.E.S.T. è stato abbastanza fruttuoso, anche se la Ligtenberg ammette che a un certo punto, a causa dei tempi stretti e su pressione dell'ufficio di comunicazione, è stata imposta al progetto un'attitudine più commerciale (vicino alle creazioni a basso costo e creative, per esempio, è stato allestito un esempio di arredo in stile IKEA come modello per i clienti).

Dopo essere riusciti a vendere il primo blocco, salvandolo così dalla demolizione, De Flat ripeterà probabilmente l'esperimento per il secondo, e così via. Finché si vende i blocchi stanno in piedi, quelli che restano invenduti saranno demoliti.

Un po' come gli eventi che ha organizzato, Bureau M.E.S.T. si è sciolto dopo il programma del Bijlmer. “M.E.S.T. stesso era più una sorta di network, non esiste più in quella forma”. Forse il suo contributo alla vendita degli appartamenti del Kleiburg non sarà più visibile adesso che il palazzo viene aperto ai suoi nuovi inquilini, ma il loro progetto a Rotterdam continua il proprio corso indipendentemente. Il modello di business per l'hotel temporaneo di Afrikaanderwijk ha infatti avuto così successo che Vestia ha deciso di mantenerlo. “Abbiamo trovato un'imprenditrice locale che lo gestisce”, dice Carolien, soddisfatta. “Ogni tanto viene coinvolto un nuovo artista, così se ritorni non capiti mai due volte nella stessa stanza”.

(Altri due esempi nella seconda parte, online settimana prossima)