Via Verde: modello ripetibile o successo una tantum?

Anche se gli inquilini hanno appena iniziato a traslocare, politici e giornali hanno già proclamato il successo di Via Verde. Il sindaco di New York Michael Bloomberg ha definito il progetto del South Bronx "uno dei complessi residenziali economici più progrediti del paese dal punto di vista ambientale", mentre il critico d'architettura Michael Kimmelmann, lo scorso settembre, ha dedicato a Via Verde il suo primo pezzo sul New York Times, scrivendo che il complesso "È, tra tutti i nuovi edifici della città, una buona argomentazione a favore del valore culturale e civile dell'architettura". Le 222 unità residenziali di Via Verde sono il risultato del concorso New Housing New York (NHNY) Legacy Project bandito nel 2004. Il concorso, promosso dalla sezione di New York dell'American Institute of Architects insieme con il Department of Housing Preservation and Development di New York (HPD), la ripartizione comunale per la conservazione e lo sviluppo dell'edilizia residenziale) e organizzato dal Comitato direttivo interdisciplinare dell'NHNY, aveva come scopo specifico la realizzazione di unità residenziali "a buon mercato, sostenibili e ripetibili".

Ha vinto un consorzio che comprendeva gli studi d'architettura newyorchesi Dattner Architects e Grimshaw Architects insieme con la Jonathan Rose Companies, società immobiliare del settore dell'edilizia economica, e la Phipps Houses, la più antica società immobiliare non-profit di New York dedicata all'edilizia residenziale. Il progetto vincitore unisce metodi costruttivi standard con un raffinato sistema di facciata, piante degli appartamenti ricche d'inventiva e ampi spazi verdi.

Il cammino di Via Verde

La spettacolare forma a scala di Via Verde, insieme con le linee nette della sua facciata prefabbricata, completa la gamma di tipologie edilizie della zona. Il South Bronx negli ultimi vent'anni ha visto un'intensa attività edilizia, soprattutto con nuove abitazioni per inquilini a basso e medio reddito, nel tentativo di rivitalizzare un quartiere devastato dal boom edilizio prima, e dal successivo abbandono negli anni Settanta. L'area nota come Melrose Commons torna a essere un quartiere ad alta densità. Via Verde, che si innalza da sud a nord e comprende diverse tipologie – da abitazioni a tre piani fino a una torre di venti –, segue il perimetro del suo stretto sito triangolare, formando una corte raccolta e favorendo la migliore esposizione solare. Il nome Via Verde si riferisce al sistema di coperture a giardino del progetto. A partire dall'anfiteatro della corte, gli inquilini arriveranno al tetto salendo attraverso boschetti di conifere, un frutteto e appezzamenti a giardino dei residenti, per arrivare a una terrazza coperta in cima all'edificio, dedicata a corsi di ginnastica, e aperta su un fitness centre interno. Via Verde comprende anche un centro medico al piano terra ed è diventato un caso di sperimentazione delle Active Design Guidelines, le direttive di progettazione promulgate dal Comune di New York nel 2010 per favorire la salubrità della vita attraverso elementi architettonici come scale invitanti e aperte in alternativa agli ascensori. La duplice importanza attribuita in Via Verde alla salute dei residenti e alla sostenibilità dell'architettura costituisce un ampliamento del concetto di edilizia ecologica.

I progettisti di Via Verde hanno abbandonato le planimetrie residenziali tradizionali, creando invece appartamenti che fanno rivivere sperimentazioni residenziali storiche. Mentre a New York gli edifici residenziali di media altezza hanno tipicamente una profondità di 18,30 metri, con porte su entrambi i lati del corridoio, la profondità di Via Verde, a mezza altezza, è di soli 14,50 metri. Le unità più innovative del complesso sono gli appartamenti su due piani con due camere da letto, a mezza altezza su Brook Avenue, ispirate all'Unité d'habitation di Le Corbusier. Corridoi con porte su entrambi i lati, collocati su tutti gli altri piani, danno accesso al piano inferiore di ciascuna unità, il cui livello superiore, che supera il livello del piano, permette lo scambio di ventilazione e comprende balconi che danno sulla corte, rari nelle abitazioni per inquilini di reddito medio. Nella sezione meridionale dell'edificio ci sono abitazioni a due piani con giardini privati, sopra le quali sono collocati fino a tre appartamenti che occupano un intero piano, cui si accede da scale esterne. Al piano terreno del lato che costeggia Brooke Avenue ci sono unità destinate a studio professionale e abitazione. La torre ospita appartamenti/studio con un massimo di tre camere da letto, distribuiti sui due lati di un corridoio. Il sistema di facciate prefabbricate del complesso comprende pannelli di legno, di cemento e di alluminio, con parasole e balconi; elementi che, secondo l'architetto Robert Garneau dello studio Grimshaw "non è facile vedere insieme". Tutti i residenti entrano nell'edificio dall'ingresso della corte su Brook Avenue, dando vita a una spazio semipubblico. Ma, al di à delle particolarità del progetto, Via Verde è per molti aspetti un tipico progetto newyorchese di edilizia residenziale economica. Il sistema strutturale a pilastri e solette prefabbricati, adottato per tutti i piani tranne che per la la torre di venti piani, realizzata con calcestruzzo colato in loco, è un classico di questo genere di edilizia. E benché Via Verde abbia beneficiato di deroghe alle normative urbanistiche che gli hanno permesso una torre un po' più alta e aree libere più ristrette del dovuto, l'edificio rispetta pienamente le disposizioni del Regolamento edilizio di New York del 2008, nonché le direttive progettuali dell'HPD che prescrivono le dimensioni minime, l'illuminazione e la ventilazione degli ambienti. La lista d'attesa di Via Verde (7.500 richieste per le 151 unità in affitto), purtroppo, è anch'essa tipica e la dice più lunga sulla carenza di abitazioni economiche a New York che sul progetto in sé. Le qualità normali del Via Verde sono tra i suoi maggiori pregi: il fatto che tanti dei suoi elementi siano standardizzati rende facile replicarne le caratteristiche innovative.

Il sostegno pubblico

Oltre all'eccezionale progetto di Via Verde, l'iniziativa vanta benefici concreti di economicità e di sostenibilità. I prezzi dei 151 appartamenti in affitto sono stati fissati in previsione di locatari che percepiscono dal 30 al 60 per cento del reddito mdio locale (AMI, Area Median Income), il che attualmente significa una cifra compresa tra 24.000 e 48.000 dollari all'anno per una famiglia di quattro persone: l'affitto mensile di un'unità con due camere da letto è di 942 dollari. I 71 alloggi in cooperativa hanno prezzi adeguati a chi percepisce dal 70 al 100 per cento dell'AMI, con il prezzo d'acquisto di un appartamento con due camere da letto che parte da 146.000 dollari. I progettisti ritengono che l'edificio avrà un'efficienza energetica superiore di oltre il 30 per cento rispetto agli ordinari edifici residenziali. Ma la qualità ha un costo. Gli immobiliaristi di Via Verde valutano che questo progetto da 100 milioni di dollari, a 2.600 dollari il metro quadrato, costi il 5 per cento in più di quanto costerebbe un tipico progetto di abitazione economica, con la torre di calcestruzzo gettato in loco e la bonifica del sito dalle preesistenze che assorbono la maggior parte dei costi straordinari. I risultati architettonici dell'edificio sono stati possibili solo grazie al forte sostegno pubblico, non solo sotto forma di finanziamenti, ma anche in termini di deroghe ai regolamenti: un decreto abrogativo del sindaco ha esentato il progetto dall'obbligo di realizzare un parcheggio, tipico costo importante dell'edilizia residenziale. Come succede per i progetti residenziali più economici i finanziamenti al Via Verde provengono da varie fonti statali, dal bonus fiscale per l'edilizia residenziale destinata ai cittadini a basso reddito al sostegno del Consiglio di zona del quartiere del Bronx, al finanziamento da parte dell'Agenzia per la Ricerca e lo Sviluppo del Settore energetico dello Stato di New York. Il progetto ha anche beneficiato di un sito di proprietà municipale, ceduto a costo zero al gruppo immobiliare. Il sostegno pubblico al Via Verde, insieme con la dedizione del gruppo di progetto, hanno risparmiato all'iniziativa certe esperienze di "ingegneria del valore" che troppo spesso annacquano progetti straordinari. I costi relativamente alti sono stati motivo di qualche critica. "Con qualche sussidio in più si poteva fare tutto a buon mercato", ha osservato Jerilyn Perine, direttore generale del Citizens Housing and Planning Council ed ex responsabile dell'HPD. "Via Verde è come la High Line. Di per sé, sono cose straordinarie, ma non hanno valore come modelli di politica amministrativa, perché sono troppo costosi da replicare. La sfida dello Stato è spendere il minimo per avere il meglio." Altri esperti sottolineano il fatto che l'edilizia residenziale, intrinsecamente costosa da costruire, per rimanere economica per i residenti va finanziata con denaro pubblico. Come ha affermato di recente David Burney, responsabile della Ripartizione Progettazione e Edilizia del Comune di New York e membro della giuria del concorso, "il difficile non è il progetto. Il problema è come costruire le abitazioni. Il resto del mondo lo fa tramite finanziamenti statali. Se siamo in grado di spendere 10 miliardi al mese per scopi bellici, possiamo recuperarne un po' e spenderli in edilizia residenziale".

Imparare da Via Verde

Via Verde è nato da un processo di selezione senza precedenti: promosso e organizzato dal Comitato direttivo dell'NHNY, gruppo indipendente di architetti, immobiliaristi e rappresentanti dell'amministrazione cittadina, il bando prevedeva un concorso pubblico in due fasi, rivolto a consorzi di architetti e immobiliaristi. Alla prima selezione, per titoli, hanno partecipato 32 gruppi di tutto il mondo, a cinque dei quali sono stati assegnati dei fondi invitandoli a presentare progetti completi e piani immobiliari. L'NHNY ha attirato l'attenzione di studi di progettazione nuovi nel settore dell'edilizia residenziale per inquilini a basso reddito. Garneau ha dichiarato che Grimshaw non avrebbe mai accettato un progetto residenziale economico, se non fosse stato per l'accento che il concorso poneva sul progetto. Da allora lo studio si è occupato più spesso di edilizia residenziale. Una giuria indipendente ha applicato criteri di valutazione pesati, che attribuivano il 30 per cento rispettivamente all'"innovazione di progetto" e alla "fattibilità economica", il 20 per cento all'"edilizia verde" e il 10 per cento alla "replicabilità" e all'"esperienza di gruppo", dando al progetto un valore molto più alto di quanto non sia consueto nell'edilizia residenziale economica. Rick Bell, direttore generale della sezione di New York dell'AIA, ha sottolineato l'importanza della "fusione, fin dall'inizio, di gruppi di progettazione e di gruppi immobiliari che condividevano l'obiettivo comune di costruire abitazioni economiche nettamente ecologiche". I risultati dell'NHNY sono riproducibili? Lance Brown, architetto e organizzatore del concorso, pensa che "la questione della ripetibilità [del Via Verde sia] stata superata da un radicale cambio di rotta dell'HPD". Mentre il procedimento in due fasi per l'HPD risulta, oggi come oggi, troppo impegnativo dal punto di vista dei tempi per poterlo replicare, l'agenzia ha rivisto i propri criteri di selezione dei gruppi di progetto, assegnando il 25 per cento al progetto. Holly Leicht, già vice responsabile dello sviluppo immobiliare presso l'HPD, ha constatato un generale incremento qualitativo delle proposte presentate all'agenzia dopo il concorso dell'NHNY. Ritiene che la visibilità mediatica del Via Verde abbia alzato lo standard del progetto residenziale a New York e in tutto il paese. Leicht sottolinea inoltre i risultati positivi del bando relativamente aperto dell'NHNY, in contrapposizione con "il luogo comune secondo il quale, per ottenere buoni progetti, ci vogliono requisiti rigidi".

Il progetto di Via Verde è anche il prodotto del sito preesistente, difficile, di forma irregolare, come nota Mark Ginsberg, corresponsabile del completamento delle opere e architetto: "Non stavamo realizzando un prototipo da poter costruire su lotti standard profondi trenta metri e mezzo in tutta la città". I collaboratori del progetto sottolineano la ripetibilità degli insegnamenti del Via Verde su scala piccola e grande. Karen Hu, della Phipps Houses, riferisce che la sua organizzazione ora tiene molto più in considerazione il progetto ecologico in tutte le iniziative, a partire dalle "cose semplici come un ventilatore a soffitto". Gli aspetti progettuali come la larghezza relativamente limitata degli appartamenti del Via Verde che occupano un piano intero, permettendo lo scambio della ventilazione, hanno anche attratto l'attenzione della Ripartizione Urbanistica del Comune di New York. Via Verde segna un punto di svolta nell'edilizia residenziale di New York. Con il costo della vita in continua ascesa e i siti di proprietà comunale un tempo abbondanti che si fanno sempre più rari, l'esigenza di edilizia residenziale ben progettata va crescendo. Il Via Verde ha ottenuto uno dei risultati più difficili nel settore dell'edilizia residenziale urbana, realizzando il senso della comunità e la disponibilità di spazio aperto in una zona ad alta densità. Il progetto stabilisce un precedente in fatto di che cosa sia possibile fare investendo nell'edilizia residenziale e nel progetto.

Una prima versione di questo articolo è stata pubblicata sul numero di ottobre 2010 della rivista tedesca Bauwelt.

Karen Kubey, architetto newyorchese specializzata in progetti e ricerche di edilizia residenziale, è stata copresidente e fondatrice del Comitato direttivo di NHNY e sta oggi preparando una mostra sugli edifici bassi ad alta densità intitolata Suburban Alternatives.

Lance Jay Brown, Mark Ginsberg e Tara Siegel, architetti e organizzatori del concorso NHNY, sono autori di un libro che documenta l'andamento della gara e i suoi risultati – New Housing New York: Legacy Project. Best Practices in Affordable, Sustainable, Replicable Housing Design – che sarà pubblicato entro l'anno da Oscar Riera Ojeda e distribuito in tutto il mondo.

Architetti:
Phipps Rose Dattner Grimshaw (PRDG): Phipps Houses, Adam Weinstein, Eliza Datta, Michael Wadman, Karen Hu, Rich Hill, Carmelo Torres
Jonathan Rose Companies: Jonathan F.P. Rose, Paul Freitag, Roger Gore, Whitney Foutz, Ari Alowan Goldstein, Monica Wong
Dattner Architects: Richard Dattner, William Stein, Adam Watson, Steven Frankel, Venesa Alicea, Joon Cho, Eugene Kwak
Grimshaw Architects: Vincent Chang, Nikolas Dando-Haenisch, Robert Garneau, Virginia Little, Juan Porral, Chung Yeon Won, Eric Johnson, Aaron Hockett, Christine Caine
Lee Weintraub Landscape Architecture: Lee Weintraub, Giovanni Diaz, Anderson Demoraes
Consulenti: Robert Silman Associates, P.C., Ettinger Engineering Associates, Front Façade Consultant, Pillori Associates, Langan Engineering, Domingo Gonzalez Associates, Robert Schwartz Associates, William Vitacco Associates, Association for Energy Affordability, Bright Power, Buro Happold Consulting Engineers, P.C., DomeTech, Inc.
Impresa costruttrice: Lettire Construction