Questo articolo è stato originariamente pubblicato su Domus 1034, Aprile 2019.

Di recente, a New York, un appartamento condominiale è stato venduto per 238 milioni di dollari, diventando lʼalloggio più costoso nella storia degli Stati Uniti. Questo mentre in città 63.636 persone sono senza un tetto, il livello più alto dalla Grande depressione. I picchi estremi di reddito e lʼenorme disparità in termini di accesso alle abitazioni rappresentano un tema cruciale per lʼamministrazione del sindaco Bill de Blasio, il quale sta implementando un piano del 2014 per sovvenzionare o preservare 300.000 unità abitative a prezzi accessibili costruite dallʼimpresa privata nellʼarco di 12 anni. 

Nonostante recentemente la costruzione di alloggi a prezzi calmierati abbia toccato livelli senza precedenti e sebbene esista una serie di programmi messi a punto dalle amministrazioni federali, statali e locali per affrontare il problema, il 44% degli affittuari di New York non dispone di alloggi a prezzi accessibili, oppure sta pagando il 30% o più del proprio reddito familiare per coprire l’affitto. Quattro decenni di disinvestimenti da parte del Governo federale e la moratoria nazionale sui nuovi piani di edilizia sovvenzionata, in vigore dal 1973, hanno contribuito alla precarietà della situazione.

Il bilancio degli Stati Uniti per lʼedilizia sovvenzionata è stato ridotto a un terzo di quello che era negli anni Settanta, adeguandosi allʼinflazione ed esacerbando le disuguaglianze e lʼaffidamento al mercato privato, presente fin dalla prima comparsa degli alloggi costruiti e finanziati dalla pubblica amministrazione. Sebbene lʼedilizia sovvenzionata negli Stati Uniti fosse originariamente concepita come corpus di “alloggi di alta qualità a prezzi moderati” per la classe operaia, a seguito dellʼopera di contrasto avviata dalla potente lobby immobiliare lʼHousing Act del 1937 pose un limite alla fornitura di alloggi governativi ai più poveri. Oggi, a New York e in tutto il Paese, la separazione in base a classe e razza – lʼ88% dei newyorkesi che vivono in alloggi popolari sono neri, ispanici o latini, rispetto al 53% della città nel suo insieme – ha contribuito alla mancanza di sostegno politico al livello dʼinvestimenti pubblici necessari per produrre alloggi di qualità per tutti. 

Accanto ai modelli privati, la più consistente risorsa in termini di abitazioni a prezzi accessibili nella Grande Mela è la New York City Housing Authority (NYCHA), che dà alloggio a circa 400.000 persone in 326 lotti di edilizia sovvenzionata. Negli ultimi decenni, molte città americane hanno demolito le loro case popolari, lasciando spesso i residenti senza alcuna alternativa. La NYCHA non solo sopravvive, ma i suoi edifici sono parte integrante del tessuto di New York, persino in alcuni quartieri ricchi. Mentre molto si è scritto sulle innegabili carenze dellʼorganizzazione, che lamenta un deficit nei finanziamenti di 32 miliardi di dollari, un recente rapporto del Furman Center della New York University dimostra come lʼedilizia sovvenzionata sia lʼunica fonte di alloggi a prezzi accessibili per i newyorkesi a basso reddito. Nel 2017 la NYCHA forniva il 64% delle unità abitative affitate per meno di 500 dollari, una percentuale di gran lunga superiore rispetto al 36% del 2002. 

Il presidente ad interim uscente della NYCHA, Stanley Brezenoff, ha protestato nei confronti di un recente accordo che ha posto lʼAuthority sotto il controllo federale senza fornire ulteriori finanziamenti federali. Il Governo federale, ha detto, “dovrebbe farsi carico di una buona parte - a mio avviso, il totale - dellʼonere finanziario”. Senza ulteriori finanziamenti federali in vista, la città ha impegnato 2,2 miliardi di dollari in 10 anni per la manutenzione delle unità della NYCHA. 

Nellʼambito del programma Build to Preserve, il 100% dei fondi che la NYCHA riceve da imprese private impegnate nella costruzione di nuovi condomini nei suoi lotti è impiegato nella ristrutturazione dellʼadiacente patrimonio residenziale pubblico. Nel complesso John Haynes Holmes Towers della NYCHA, nellʼUpper East Side di Manhattan, la Fetner Properties progetta di realizzare una nuova torre residenziale di 47 piani e di rinnovare gli alloggi esistenti. Secondo il piano, la NYCHA manterrà la proprietà del terreno in base a un contratto di affitto di 99 anni e il 50% dei nuovi appartamenti sarà accessibile in modo permanente (fissato al 30-60% dellʼarea Median Income, o AMI). Il progetto di FX Collaborative con SLCE incorpora nuovi parchi giochi, spazi aperti rinnovati e un centro ricreativo e comunitario di 1.670 m² per i residenti locali. 

Il progetto Holmes Towers e i piani di ristrutturazione in altri siti della NYCHA non giungono a implementare schemi di progettazione veramente trasformativi come quello della Tour Bois-le-Prêtre a Parigi e si basano sullʼintervento privato, in contrasto con esempi come quello del quartiere londinese di Hackney, dove le organizzazioni locali stanno fornendo direttamente alloggi popolari per la prima volta da decenni. Il progetto Holmes non è stato esente da polemiche, ma si distingue per fornire alloggi a prezzi accessibili e apportare migliorie allʼedilizia popolare. 

A Brooklyn, nellʼambito del complesso Sumner Houses della NYCHA, lo Studio Libeskind sta progettando un nuovo edificio residenziale di dieci piani in collaborazione con Selfhelp Community Services. “Il nostro approccio prevedeva di rompere con le forme tipiche che vediamo spesso nell'edilizia sovvenzionata”, ha scritto in una email Carla Swickerath, lʼassociata dello studio Libeskind responsabile del progetto, “e, con una piccola serie di scelte progettuali ponderate, creare un edificio dinamico e contestuale che offra luce, accessibilità e un collegamento con la comunità per gli anziani”. Pensando ai due milioni di rappresentanti della terza età che si calcola vivranno a New York entro il 2040, gli appartamenti di Sumner Houses sono concepiti per essere alla portata di anziani con un reddito fino a 40.080 dollari. 

NYCHA a parte, le abitazioni a prezzi accessibili a New York - come nel resto del Paese - sono generalmente costruite da imprese private e sovvenzionate attraverso una serie di crediti fiscali e dʼincentivi offerti dal Governo. Il piano abitativo di de Blasio è stato criticato in quanto fa affidamento sullʼup-zoning [ovvero il cambio di destinazione o il miglioramento dello standard attuale] per fare posto alla costruzione di abitazioni aggiuntive, soprattutto nelle comunità di colore a basso reddito. E mentre la maggior parte delle abitazioni di New York è progettata per ospitare nuclei familiari, solo il 17% delle realtà corrisponde a tale modello demografico. Le organizzazioni newyorkesi stanno iniziando a sostenere soluzioni alternative per single e famiglie condivise attraverso concorsi e progetti-pilota sovvenzionati. 

Carmel Place (in precedenza noto come My Micro NY), un progetto pilota sviluppato nellʼambito del concorso ad APT NYC, indetto dalla precedente amministrazione, contiene 55 microunità, appartamenti in affitto che vanno dai 24 ai 32 m². Contemporaneamente, le società private di co-living stanno creando un numero in rapida crescita di appartamenti condivisi per adulti senza legami di parentela. In entrambi i casi, gli affitti a prezzo di mercato per gli appartamenti più piccoli o gli spazi condivisi rimangono fuori dalla portata di molti. Realtà come i collettivi auto-organizzati che prevedono la possibilità di lavoro e processi decisionali condivisi, in genere più facilmente sostenibili sul piano economico, esistono da molto più tempo, ma la domanda supera lʼofferta. La nuova iniziativa cittadina ShareNYC invita operatori immobiliari e progettisti a proporre alloggi condivisi a prezzi accessibili, dando la preferenza agli schemi con un design di alta qualità che incorpora alloggi per persone a basso reddito ed ex senzatetto. 

Mirando a un migliore design per gli alloggi a prezzi accessibili, la città ha riorganizzato e semplificato il processo di revisione dei progetti per gli alloggi costruiti su terreni di proprietà della città. I revisori si riferiscono ai migliori esempi recenti di alloggi a prezzi accessibili di New York, raccolti nella pubblicazione Designing New York: Quality Affordable Housing. La Peninsula, un complesso a uso misto nel Bronx con 740 unità abitative a prezzi accessibili, progettato da blA + WXY, è il primo progetto su vasta scala a passare attraverso il nuovo processo di revisione, grazie al quale è stato possibile realizzare un accesso pedonale est-ovest attraverso il sito. Molto rimane ancora da fare per dare una risposta al problema abitativo di New York. La crisi è tale che spesso decine di migliaia di persone fanno domanda per ottenere un appartamento a prezzo accessibile nello stesso edificio di New York. Rosanne Haggerty, presidente e amministratore delegato di Community Solutions, a proposito delle lotterie per alloggi a prezzi accessibili, sostiene che “è necessario riesaminare i meccanismi del processo per far sì che le persone vengano abbinate alle risorse abitative che meglio risolvono le loro necessità”. Ogni elemento del nostro iniquo sistema abitativo, dal livello locale a quello federale, deve essere ripensato. Nel mezzo della complessa crisi degli alloggi a prezzi accessibili in città, questi nuovi interventi indicano potenziali strade verso una New York più equa. 

Karen Kubey è un’urbanista e visiting associate professor presso il Pratt Institute di New York City, specializzata nelle tematiche dell’alloggio e della salute.